Tư vấn luật đất đai

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG QUA ĐẤU GIÁ

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?

Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, chuyển mục đích sử dụng đất có thể được hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu, bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc bằng việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Luật Đất đai phân loại đất đai thành các nhóm khác nhau dựa trên mục đích sử dụng của chính loại đất đó. Đất đai sẽ được phân thành ba nhóm lớn là nhóm đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhóm đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được phân loại, đã đăng ký hoặc công nhận của Nhà nước, không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm thay đổi tính chất của đất.. Vì đất đai là tài sản của quốc gia, của toàn dân tộc, có ý nghĩa to lớn ở tất cả các mặt kinh tế, xã hội, chính trị, an ninh quốc gia, điều này đặt ra việc sử dụng, khai thác đất đai phải hết sức hiệu quả và được quản lý chặc chẽ, nên việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép hoặc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành các nhóm cụ thể như sau: 

– Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

…

– Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

…

– Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?

Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá.

Theo Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt. Do đó, đấu giá quyền sử dụng đất ngoài việc phải tuân theo quy định của pháp luật đất đai còn phải đảm bảo các quy đinh chung về đầu giá tài sản theo pháp luật đấu giá tài sản.

Theo đó, đấu giá quyền sử dụng đất được hiểu là hình thức “bán” quyền sử dụng đất, một phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước, trong đó các chủ thể có nhu cầu “mua”, sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác do UBND cấp huyện, quận trở lên tổ chức và người nào trả giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

CÁC TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cụ thể gồm các trường hợp sau:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;

b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;

d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;

đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;

e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành chỉ quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất mà không quy đinh hay yêu cầu đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất có được thông qua hình thức đấu giá hay có được từ các hình thức khác (chuyển nhượng, tặng cho,..) khi chuyển mục đích sử dụng đều phải tuân thủ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, đều phải xin phép hoặc đăng ký đất đai (đối với trường hơp không phải xin phép).

CĂN CỨ XÉT CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 

Để xét duyệt chuyển mục đích sử dụng đất xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của người dân và các chủ thể khác là phải căn cứ vào kế hoạc sử dụng đất hàng năm, việc chuyển mục đích sử dụng đất của người dân có tương thích, phù hợp với Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không.

Theo đó, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở các căn cứ sau đây:

– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin chuyển mục đích và cơ quan Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải viết đơn xin phép chuyển là được chuyển

CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT PHẢI XIN VÀ KHÔNG PHẢI XIN PHÉP CQNN CÓ THẨM QUYỀN

CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT PHẢI XIN PHÉP CQNN CÓ THẨM QUYỀN

Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp dưới đây thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng, cụ thể gồm các trường hợp sau:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

(Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013)

CÁC TRƯỜNG HỢP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG PHẢI XIN PHÉP CQNN CÓ THẨM QUYỀN

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

(Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT)

CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

– Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

– Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

– Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

THẨM QUYỀN CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau đây: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau đây: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; (Căn cứ Điều 59 Luật đất đai 2013)

HỒ SƠ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Bước 1: Nộp hồ sơ 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

– Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức

– Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ thông qua bộ phận một cửa. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Bước 2: Thẩm định, thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa 

Cơ quan tài nguyên và môi trường(Sở TN&MT/ Phòng TN&MT) có trách nhiệm:

– Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; 

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 4: Ký duyệt, chỉnh lý hồ sơ và cấp giấy chứng nhận đã chuyển đổi mục đích sử dụng   

– UBND cấp có thẩm quyền ký duyệt

– Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

– Trả/cấp Giấy chứng nhận đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất 

Bước 5: Thời hạn giải quyết 

Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: là không quá 15 ngày.

Thời hạn được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Xem thêm:

– Cách kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không

– Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ?

– Mẫu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Trên đây là tư vấn về “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất không qua đấu giá“. Công ty Luật Alana Nhàn Nguyễn cung cấp các giải pháp, dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp, tổ chức, các cá nhân trong các lĩnh vực như: đầu tư, thành lập doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, hôn nhân, đất đai, thừa kế, thuế, luật sư tranh tụng tại tòa. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn mọi thắc mắc của khách hàng như Luật sư tư vấn pháp luật qua Email, hotline 0972 798 172.