HỢP THỬA ĐẤT LÀ GÌ?
Pháp luật hiện hành không có quy định, định nghĩa về hợp thửa đất là gì, nhưng từ các quy đinh có liên quan, ta có thể hiểu, hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
CÁC TRƯỜNG HỢP THỰC HIỆN HỢP THỬA ĐẤT:
– Do nhu cầu của người sử dụng đất;
– Do người chủ sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện việc mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa đất;
– Do việc thừa kế đất, làm hình thành thửa đất mới do được hợp;
– Theo quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;
– Do Nhà nước thu hồi đất và phần diện tích còn lại không đủ diện tích sử dụng nên được phép xin hợp thửa vào thửa đất liền kề khác của mình;
….
ĐIỀU KIỆN HỢP THỬA VÀ ĐIỀU KIỆN HỢP THỬA ĐẤT Ở VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Theo đó, điều kiện chung về hợp thửa đất như sau:
CÁC THỬA ĐẤT XIN HỢP PHẢI LIỀN KỀ NHAU
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì “thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. “ Theo đó, các thửa đất hợp lại với nhau phải tạo được thành một thửa lớn, tức phần diện tích đất hình thành sau khi hợp thửa phải được giới hạn bằng ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Muốn vậy, thì các thửa đất muốn hợp thửa phải liền kề nhau.
CÁC THỬA ĐẤT XIN HỢP PHẢI CÓ CÙNG MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
Căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.” Theo đó, mục đích sử dụng đất trên toàn diện tích của thửa đất được hình thành phải giống nhau.
Như vậy, các thửa đất dùng để hợp thành thửa đất mới cũng phải có cùng mục đích sử dụng đất . Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng đất về cùng loại có cùng mục đích sử dụng. Có thể thấy nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại điểm a,b khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
THỬA ĐẤT SAU KHI HỢP KHÔNG ĐƯỢC VƯỢT QUÁ HẠN MỰC THEO QUY ĐỊNH
Trong một số trường hợp, thừa đất mới (hay phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa) không được vượt quá hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ không được hưởng quyền hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.
Ví dụ: Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
BÊN CẠNH ĐÓ, CÁC THỬA ĐẤT MUỐN HỢP THỬA PHẢI ĐẢM BẢO ĐIỀU KIỆN SAU
Đang không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.
Như vậy, muốn hợp thửa đất nông nghiệp và thửa đất ở, thì bạn phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) và các thửa đất bạn muốn hợp phải liền kề nhau, đang không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất. Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.
HỒ SƠ VÀ THỦ TỤC XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
HỒ SƠ XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng, sổ đỏ đã cấp).
THỦ TỤC XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện. Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Xử lý, giải quyết yêu cầu Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện những nhiệm vụ sau:
– Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích;
– Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước – trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);
– Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;
– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (xuất trình biên lai đã nộp tiền khi nhận quyết định).
HỒ SƠ VÀ THỦ TỤC XIN HỢP THỬA ĐẤT KHI ĐỦ ĐIỀU KIỆN
HỒ SƠ XIN HỢP THỬA ĐẤT
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân của người sử dụng đất và các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình.
THỦ TỤC XIN HỢP THỬA ĐẤT
Bước 1: Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin hợp thửa đất theo quy định
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh tùy từng trường hợp) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với tách thửa, hợp thửa đất là không quá 15 ngày (khoản 40 ĐIều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Bước 3: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới.
Xem thêm:
– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
– Có sổ đỏ có phải đóng thuế đất không?
– Nộp thuế đất hàng năm ở đâu?
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Trên đây là tư vấn về “Quy định về hợp thửa đất ở và đất nông nghiệp“. Hy vọng bài viết này có ích cho quý độc giả. Công ty Luật Alana Nhàn Nguyễn cung cấp các giải pháp, dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp, tổ chức, các cá nhân trong các lĩnh vực như: đầu tư, thành lập doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, hôn nhân, đất đai, thừa kế, thuế, luật sư tranh tụng tại tòa. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn mọi thắc mắc của khách hàng như Luật sư tư vấn pháp luật qua Email, hotline 0972 798 172.
