Hiện nay vì nhiều lý do khác nhau như đất cha ông để lại hay mua bán hợp đồng viết tay từ xa xưa…chưa kịp làm sổ nên nhiều hộ gia đình, cá nhân vẫn phải sinh sống trên những thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dẫn đến không thể thực hiện được các quyền của chủ sở hữu, chử sử dụng như: chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất … Nhưng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, Nhà nước vẫn công nhận quyền sử dụng đất đối các trường hợp có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của hoặc trường hợp không có giấy tờ nhưng đáp ứng được các điều kiện về sử dụng ổn định lâu dài, không vi phạm pháp luật đất đai, đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch (nếu có)… để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) lần đầu. Vậy những trường hợp nào sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, điều kiện và cách xác định diện tích đất công nhận ra sao sau đây hãy cùng chúng tôi tìm hiểu:
ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất dai 2013 hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 nhưng đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất Đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
I. CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có một trong các loại giấy tờ sau:
– Có Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 – do thực hiện Chính sách đất đai của Nhà nước
– Có GCN QSDĐ tạm thời hoặc có Tên trong Sổ Đăng ký ruộng đất, Số địa chính trước 15/10/1993
– Có Giấy tờ hợp pháp: về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giao nhà tình nghĩa, tình thương gắn liền với đất
– Có Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền vs đất (trước 15/10/1993)
+ UBND cấp xã xác nhận(đã sử dụng trước 15/10/1993)
– Có Giấy tờ thanh lý, hóa giá (nhà ở gắn liền với đất ở); Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước
– Có một trong các loại giấy tờ khác lập trước 15/10/1993 và có tên người sử dụng đất: (Căn cứ Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sử đổi bổ sung bởi nghị định 01/2017/NĐ-CP)
1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền: lập trước ngày 18/12/1980
2. Giấy tờ lập trong quá trình “Đăng ký ruộng đất” – theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
a. Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
b. Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
c. Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản này. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;
d. Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
đ. Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
e. Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11/7/1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Dự án hoặc Danh sách hoặc Văn bản về việc “Di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư” được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh: Giao đất cho NLĐộng trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)
5. Giấy tờ có nội dung: về quyền sở hữu nhà ở, công trình | về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình – được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép – (trước 15/10/1993)
6. Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh | or Đơn đề nghị được sử dụng đất – được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 1/7/1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
7. Giấy tờ (của CQNN có thẩm quyền) về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật. 8.Bản sao các giấy tờ trên (bản sao các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và các giấy tờ quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi nghị định 01/2017/NĐ-CP) có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 /12/1980 đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho UBND cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(2) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trường hợp (1) nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất + có chữ ký của các bên có liên quan
– Đất đang sử dụng đó phải không có tranh chấp – phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, TH không có giấy tờ quyền sử dụng đất thì phải có theo quy định pháp luật
– Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (nếu thuộc trường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính): Nếu chưa thực hiện, không có giấy biên nhận đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (trừ trường hợp được miễn hoặc ghi nợ) thì sẽ không được cấp GCN
(3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày (01/7/2014):
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận + đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
II. KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
(1). Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất nhưng phải đáp ứng điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014)
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất – nay được UBND cấp xã xác nhận:
+ Sử dụng đất ổn định
+ Đất không có tranh chấp
(2). Hộ gia đình, cá nhân thông thường đang sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu phải đáp ứng các điều kiện sau: – Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004
– Không vi phạm pháp luật về đất đai
– Nay được UBND cấp xã xác nhận:
+ Đất không có tranh chấp
+ Phù hợp vs Quy hoạch sử dụng đất; Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị/Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (đối với nơi đã có quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt)
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước 15/10/1993 xác nhận như sau:
– UBND xã nơi có đất xác nhận:
- Đất không có tranh chấp sử dụng đất
- PHÙ HỢP vs Quy hoạch – đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (QHsử dụng đất; QH chi tiết xây dựng đô thị/ Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn/QH xây dựng nông thôn mới)
- Hoặc KHÔNG PHÙ HỢP với Quy hoạch nhưng Đã sử dụng đất từ TRƯỚC thời điểm PHÊ DUYỆT quy hoạch
- Hoặc sử dụng đất tại nơi CHƯA CÓ QUY HOẠCH
– Đối với thửa đất có nhà ở, mà diện tích thửa đất (≤) nhỏ hơnhoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (quy định tại khoản 4 Điều 103 của Luật đất đai): Diện tích công nhận đất ở = Toàn bộ diện tích thửa đất
– Trường hợp thửa đất có nhà ở, mà diện tích thửa đất (>) lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được công nhận = Hạn mức công nhận đất ở
– Trường hợp diện tích đất xây dựng – nhà ở và các công trình phục vụ đời sống (>) lớn hơn Hạn mức công nhận đất ở: Diện tích công nhận đất ở = Diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
Đối với thửa đất có công trình xây dựng đế sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp:
Diện tích công nhận đất cơ sở sản xuất, đất thương mại, dịch vụ, phi nông nghiệp = Diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó
Lưu ý: Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, diện tích thửa đất (>) lớn hơn hạn mức công nhận đất ở:
+ Diện tích đất ở được công nhận = Hạn mức công nhận đất ở;
+ Diện tích công nhận đất cơ sở sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp = Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp
Đối với phần diện tích đất còn lại (sau khi đã xác định diện tích công nhận đất ở, diện tích công nhận đất cơ sở sản xuất, đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp) được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận như sau:
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai;
- Diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức:
- Thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng;
- Thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và khoản 4 Điều 210 của Luật đất đai;
– Đối với đất nông nghiệp còn lại trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác (mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp ở trên): thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng. Người sử dụng đất có thể đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, và phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp trên được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
Xem thêm:
– Cách kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không
– Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ?
– Mẫu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Trên đây là tư vấn về “Điều kiện cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu“. Hy vọng bài viết có ích cho quý độc giả. Công ty Luật Alana Nhàn Nguyễn cung cấp các giải pháp, dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp, tổ chức, các cá nhân trong các lĩnh vực như: đầu tư, thành lập doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, hôn nhân, đất đai, thừa kế, thuế, luật sư tranh tụng tại tòa. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn mọi thắc mắc của khách hàng như Luật sư tư vấn pháp luật qua Email, hotline 0972 798 172.
