TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI LÀ GÌ?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Căn cứ Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và khai thác sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đất (chỉ có quyền ở hữu với quyền sử dụng đất). Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, chiếm hữu, sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai.
CÓ BẮT BUỘC PHẢI HÒA GIẢI KHI GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?
Quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn và không thể tự sản sinh, gia tăng thêm nên khi nhu cầu ở ngày một tăng, nhu cầu thu hồi đất để mở rộng, xây dựng kết cấu hạ tầng và các dự án đầu tư bất động sản gia tăng nhanh chóng đã khiến cho đất ngày càng trở nên khan hiếm.Thêm vào đó là tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường nên khiến giá đất tăng mạnh những năm gần đây, tất cả các điều đó đã làm cho việc tranh chấp đất đai ngày càng trở nên gay gắt và phức tạp … Nên việc hòa giải trong tranh chấp đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng, làm dịu bớt căng thẳng giữa các bên tranh chấp, để các bên thỏa thuận phương án giải quyết và tự nguyện thi hành. Việc hòa giải kịp thời sẽ giúp giảm bớt khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện của nhân dân, là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế việc các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa, góp phần giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, tiết kiệm thời gian, chi phí, công sức của nhân dân cũng như của Nhà nước.
Theo đó, việc hòa giải tranh chấp đất đai có thể do các bên tự nguyện trừ trường hợp muốn khởi kiện để yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết thì bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất đối với trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (Căn cứ Khoản 2 Điều 3 nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP).
CÁC KIỂU HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ THỦ TỤC TỪNG LOẠI
Hòa giải tranh chấp đất đai có thể được thực hiện ở các trường hợp và giai đoạn sau:
– Các bên tranh chấp tự thương lượng, hòa giải với nhau hoặc hòa giải tai cơ sở khi có tranh chấp;
– Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất;
– Hòa giải tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự;
TỰ THƯƠNG LƯỢNG, HÒA GIẢI HOẶC HÒA GIẢI TẠI CƠ SỞ
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở (Khoản 1 ĐIều 202 Luật Đất đai 2013).
Hòa giải ở cơ sở là việc các bên tranh chấp nhờ hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, trong đó tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở).
Hoạt động hòa giải ở cơ sở dựa trên nguyên tắc tôn trọng sự tự nguyện, ý chí, nguyện vọng của các bên; khách quan, có tình, có lý, kịp thời và bảo đảm phù hợp với chính sách, pháp luật, đạo đức, phong tục tập quán… Cơ sở ở đây được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác.
Về tính bắt buộc: Việc tự thương lượng, hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở là trên cơ sở sự tự nguyện của các bên tranh chấp, Nhà nước khuyến khích, không phải là thủ tục bắt buộc. Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Hòa giải ở cơ sở thì các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải.
Về thành phần và thủ tục hòa giải: Đối với tự thương lượng, hòa giải, các bên tranh chấp kia có thể mời người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của cơ quan, tổ chức hoặc người có uy tín khác tham gia hòa giải. Pháp luật không quy định và giới hạn thời gian, số lần hòa giải giữa các bên Đối với hòa giải ở cơ sở, theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở thì các bên tranh chấp có quyền lựa chọn, đề xuất hòa giải viên, trong trường hợp các bên không lựa chọn hòa giải viên, tổ trưởng tổ hòa giải phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải. Trong đó, hòa giải viên là công dân Việt Nam thường trú tại cơ sở, tự nguyện tham gia hoạt động hòa giải, có phẩm chất đạo đức tốt; có uy tín trong cộng đồng dân cư, có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân; có hiểu biết pháp luật và được Chủ tịch UBND cấp xã ra quyết định công nhận hòa giải viên. Căn cứ tiến hành hòa giải cơ sở: là một trong các bên tranh chấp hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc Theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan.
HÒA GIẢI BẮT BUỘC TẠI UBND CẤP XÃ NƠI CÓ ĐẤT
Khi các bên tranh chấp không tự thương lượng, hòa giải hoặc hòa giải thông qua cơ sở không thành thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Về tính bắt buộc: Để xác định xem tranh chấp của bạn có bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa hoặc yêu cầu giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh hay không thì cần phải xác định xem tranh chấp của bạn là loại tranh chấp nào: tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) hay tranh chấp liên quan đến đất đai.
Căn cứ Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, theo đó: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất Đai 2013, trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh Như vậy, các tranh chấp đất đai đều phải bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp, nếu không hòa giải tại UBND cấp xã thì sẽ không được quyền khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết, còn các tranh chấp liên quan đến đất đai như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế, ly hôn có tài sản là quyền sử dụng đất thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
Về thành phần và thủ tục hòa giải: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Bước 1: Tiếp nhận, thẩm tra, xác minh
Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
– Bước 2: Thành lập Hội đồng hòa giải và tiến hành hòa giải
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
– Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
– Bước 3: Lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Trường hợp hòa giải thành:
– Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
– Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành:
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo. Đối với trường hợp có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được quyền khởi kiện trực tiếp ra Tòa. Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào chủ thể tranh chấp là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, cơ sở tôn giáo có thẩm quyền giải quyết.
HÒA GIẢI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
Khi một trong các bên tranh chấp khởi kiện ra Tòa thì Tòa án nhân dân có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (Điều 10 Bộ luật tố tụng dân sự).
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, thẩm phán được phân công thụ lý vụ án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn (khoản 7 Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự).
Theo đó, các bên tranh chấp được gọi là đương sự có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án và tham gia hòa giải do Tòa án tiến hành. Đây là vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của đương sự khi tham gia tố tụng, trường hợp không tham gia thì được gửi văn bản bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự cho Tòa án xem xét.Trường hợp hòa giải thành, Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Trường hợp hòa ra không thành, thẩm phán đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm.
Lưu ý: Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tiến hành hòa giải; nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì họ chỉ phải chịu 50% mức án phí sơ thẩm theo quy định (Căn cứ Khoản 3 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự).
Tiến hành hòa giải tại Tòa phải đảm đảo được các nguyên tắc sau:
– Tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình;
– Nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa như sau:
Sau khi thụ lý vụ án, trong thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án thẩm phán được phân công sẽ tổ chức “Phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải”. Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp đất đai là 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng .
– Trình tự hòa giải:
Bước 1: Thẩm phán phổ biến cho các đương sự về các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết vụ án để các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa vụ của mình, phân tích hậu quả pháp lý của việc hòa giải thành để họ tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án;
– Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trình bày nội dung tranh chấp, bổ sung yêu cầu khởi kiện; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu khởi kiện và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án (nếu có);
– Bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu phản tố (nếu có); những căn cứ để phản đối yêu cầu của nguyên đơn; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu phản tố của mình và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án (nếu có);
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn; trình bày yêu cầu độc lập của mình (nếu có); những căn cứ để phản đối yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu độc lập của mình và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án (nếu có);
– Người khác tham gia phiên họp hòa giải (nếu có) phát biểu ý kiến;
– Sau khi các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trình bày hết ý kiến của mình, Thẩm phán xác định những vấn đề các đương sự đã thống nhất, chưa thống nhất và yêu cầu các đương sự trình bày bổ sung về những nội dung chưa rõ, chưa thống nhất. Thẩm phán kết luận về những vấn đề các đương sự đã thống nhất, chưa thống nhất.
Bước 2: Lập biên bản về việc hòa giải: Biên bản về việc hòa giải phải có các nội dung chính sau đây: Ngày, tháng, năm tiến hành phiên họp; Địa điểm tiến hành phiên họp; Thành phần tham gia phiên họp; Ý kiến của các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự; Những nội dung đã được các đương sự thống nhất, không thống nhất. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án dân sự thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành. Biên bản này được gửi ngay cho các đương sự tham gia hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, thẩm phán đưa vụ án ra xét xử.
Bước 3: Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự hoặc quyết định đưa vụ án ra xét xử.
– Hết thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Thẩm phán chủ trì phiên hòa giải hoặc một Thẩm phán được Chánh án Tòa án phân công phải ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, Tòa án phải gửi quyết định đó cho các đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp.
Lưu ý: Thẩm phán chỉ ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Trường hợp các đương sự hòa giải không thành, Thẩm phán quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Xem thêm:
– Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
– Thủ tục làm di chúc thừa kế đất đai
– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Trên đây là tư vấn về “Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai“. Công ty Luật Alana Nhàn Nguyễn cung cấp các giải pháp, dịch vụ pháp lý cho doanh nghiệp, tổ chức, các cá nhân trong các lĩnh vực như: đầu tư, thành lập doanh nghiệp, sở hữu trí tuệ, hôn nhân, đất đai, thừa kế, thuế, luật sư tranh tụng tại tòa. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn mọi thắc mắc của khách hàng như Luật sư tư vấn pháp luật qua Email, hotline 0972 798 172.
