Tư vấn luật đất đai
ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÓ GIÁ TRỊ KHÔNG THEO QUY ĐỊNH?
Trong thị trường bất động sản, các loại đất để kinh doanh và dịch vụ luôn là một trong những loại tài sản được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, rất nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về giá trị của đất thương mại dịch vụ. Bài viết này Luật Alana Nhàn Nguyễn sẽ giải đáp các thắc mắc về giá trị của đất thương mại dịch vụ, và cung cấp những thông tin hữu ích cho những người muốn mua bán hoặc sử dụng đất này.
ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ GÌ?
Luật đất đai 2013 quy định, đất thương mại, dịch vụ là đất phi nông nghiệp, gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Theo đó, đất thương mại, dịch vụ (TMD) là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm) – căn cứ Phụ lục số 01 ban hành kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
TỔ CHỨC KINH TẾ, HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ THÔNG QUA HÌNH THỨC
– Nhà nước cho thuê đất;
– Nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ THÔNG QUA HÌNH THỨC
– Nhà nước cho thuê đất;
– Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
– Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở (thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ THÔNG QUA HÌNH THỨC
– Nhà nước cho thuê đất;
– Thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
– Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Vậy đất thương mại, dịch vụ theo quy định có giá trị không, có nên đầu tư hay không thì bạn hãy cân nhắc dựa trên các thông tin dưới đây:
ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÓ ĐƯỢC XÂY DỰNG NHÀ Ở?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 đính kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, có thể thấy đất thương mại, dịch vụ không được xây dựng nhà ở, trường hợp là đất ở kết hợp thương mại dịch vụ. Bởi lẽ, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, còn đất thương mại, dịch vụ là loại đất có mục đích để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.
Lưu ý: Chúng ta cần phân biệt giữa nhà ở với các ki ốt, cửa hàng (có thể thiết kế chỗ để ở) để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ, thương mại. Loại công trình nhà ở bắt buộc phải xây dựng trên đất ở (đất ở nông thông hoặc đất ở đô thị). Để xây dựng nhà ở từ đất thương mại, dịch vụ, người sử dụng đất phải xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất ở (đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị). Tuy nhiên, tùy vào điều kiện quỹ đất của từng địa phương mà việc xin chuyển mục đích đất thương mại, dịch vụ thành đất ở thường rất khó khăn và người xin chuyển mục đích phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng tiền sử dụng đất do chuyển mục đích thành đất ở. Hay nói cách khác, đất thương mại dịch vụ vẫn có thể xây dựng nhà, có thể chuyển hẳn thành đất thổ cư nhưng phải được cấp phép bởi nhà nước.
THỦ TỤC XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
- Bước 1. Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng cần 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận: quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Các giấy tờ cá nhân: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
- Bước 2. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng chuyển nhượng mang 01 bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ đủ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận. Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
- Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Khi nhận được quyết định thì nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định, nếu phát hiện sai sót thì yêu cầu sửa. Nếu không đáp ứng được các thủ tục pháp lý, hồ sơ như trên thì có thể sẽ không được chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Do đó các cá nhân có ý định cần lưu ý khi mua đất thương mại dịch vụ và tìm hiểu kỹ về luật đất đai khi muốn chuyển nhượng.
THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ LÀ BAO LÂU?
Khác với nhiều loại đất khác, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể là sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn, cụ thể:
TRƯỜNG HỢP ĐẤT SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH LÂU DÀI
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2013, Đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định (mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê) la đất sử dụng ổn định lâu dài.
TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT CÓ THỜI HẠN
Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu. (Căn cứ Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013)
GIÁ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Theo đó Khung giá đất thương mại, dịch vụ được quy định tại Phụ lục VII và Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Thông thường, giá đất thương mại dịch vụ tại khu vực đô thị, nông thôn trên địa bàn tỉnh được tính bằng 75% giá đất ở cùng đường, phố, đoạn phố, vị trí đối với khu vực đô thị hoặc cùng khu vực, vị trí đối với khu vực nông thôn.
ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỰ DỤNG ĐẤT VÀ CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI KHÔNG?
Đất thương mại, dịch vụ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định. Căn cứ vào Điều 74 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại điều 75 của luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Do đó khi đất thương mại, dịch vụ bị Nhà nước thu hồi mà người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện được quy định pháp luật thì sẽ được bồi thường. Nhà nước có thể bồi thường theo hình thức giao cho cá nhân, hộ gia đình diện tích đất tương ứng có cùng mục đích sử dụng là đất thương mại dịch vụ trong cùng địa phương, nếu phần đất được bồi thường không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng đất thì có thể làm đơn xin chuyển địa điểm khác (Trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất). Trường hợp không có vị trí khác phù hợp hoặc không còn quỹ đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường bằng tiền.
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
Quyền của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định tại các Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013 cụ thể, người sử dụng đất thương mại dịch vụ sẽ được các quyền sau đây:
– Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;
– Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
– Được hưởng kết quả đầu tư trên đất, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;
– Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Xem thêm:
– Cách kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không
– Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ?
– Mẫu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Trên đây là tư vấn về “Đất thương mại, dịch vụ có giá trị không theo quy định?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ Luật sư của Alananhannguyen.com luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc và cung cấp dịch vụ liên quan đến tư vấn, soạn thảo các biểu mẫu của hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất, tư vấn pháp luật và các vấn đề pháp lý khác của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn pháp luật trực tiếp hoặc tư vấn pháp luật trực tuyến, quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline: 0972 798 172 để được các chuyên gia pháp lý của Luật Alana Nhàn Nguyễn tư vấn, hỗ trợ.
