Tư vấn luật đất đai

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC LÀ GÌ?

Theo Luật công chứng, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản; Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Còn chứng thực là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền căn cứ vào bản chính, bản gốc … để chứng thực giấy tờ, văn bản, hợp đồng, giao dịch theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Có 4 hoạt động chứng thực sau: Cấp bản sao từ sổ gốc; Chứng thực bản sao từ bản chính; Chứng thực chữ ký; Chứng thực hợp đồng, giao dịch. 

Việc công chứng phải đảo đảm nội dung của hợp đồng, giao dịch và các văn bản; phải chú trọng về cả hình thức và nội dung và công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch  và các văn bản đó, do đó công chứng mang tính pháp lý cao hơn.

Còn chứng thực là chứng nhận sự việc, chủ yếu chú trọng về mặt hình thức, không đề cập đến nội dung. Chứng thực có thể là hành vi của Công chứng viên hoặc Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thứng thực, xác nhận giấy tờ, sự việc là có thật, đúng với thực tế hoặc xác thực tính chính xác, tính có thật của tất cả các văn bản, sự kiện pháp lý. Người thực hiện chứng thực không chịu trách nhiệm về nội dung.

Theo đó, công chứng, chứng thực là một trong các điều kiện về hình thức giao dịch dân sự (GDDS) khi thuộc trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký. Trừ trường hợp GDDS đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó, trong trường hợp này, các bên không còn phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (Căn cứ Điều 119, Điều 219 Bộ Luật Dân sự).

GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI CÓ BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG?

Nhiều người lầm tưởng rằng khi thực hiện các giao dịch về nhà đất sẽ bắt buộc phải đến công chứng tại các phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Nhưng thực tế pháp luật đất đai cho phép người dân có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, các văn bản liên quan đến đất đai đó đều được. Theo quy định của pháp luật, một số hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Để tạo ra những đảm bảo, an toàn pháp lý cho các thủ tục, giao dịch về đất đai thì hợp đồng và các văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. 

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013, văn bản, hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau sẽ bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực: 

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

– Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự Các trường hợp giao dịch về đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên nếu có nhu cầu.

CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH , VĂN BẢN THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÂU?

Theo đó, việc chứng thực có thể thực hiện tại UBND cấp xã hoặc tại Phòng công chứng của Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai thì việc công chứng sẽ thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. 

Về chứng thực Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn như sau: “…d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.

Về công chứng Theo Luật công chứng năm 2014 quy định người yêu cầu công chứng có thể thực hiện công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.

– Phòng công chứng: Là cơ quan nhà nước mở ra để phục vụ nhân dân thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực giấy tờ. Ưu điểm: Lệ phí công chứng tại Phòng công chứng nhà nước không quá cao, phù hợp kinh tế của người dân. Nhược điểm: Yêu cầu nhiều giấy tờ, thủ tục rườm rà, thời gian công chứng lâu mất nhiều thời gian chờ đợi.

– Văn phòng công chứng: Là tổ chức hành nghề công chứng tư nhân được Pháp luật cho phép, Văn phòng công chứng phải thực hiện và tuân thủ theo các quy định của Nhà nước và Pháp luật đề ra.

Ưu điểm: Công chứng viên nhiệt tình, thân thiện nhiều kinh nghiệm; Hỗ trợ, tư vấn hướng dẫn chuẩn bị những giấy tờ cần thiết; Thủ tục đơn giản, nhanh chóng.

Nhược điểm: Lệ phí công chứng cao hơn so với Phòng công chứng Tùy vào nhu cầu mà người dân có thể lựa chọn công chứng tại Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân.

PHẠM VI CÔNG CHỨNG GIAO DỊCH VÀ CÁC VĂN BẢN THỰC HIỀN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Mặc dù pháp luật cho phép các bên thực hiện giao dịch về nhà đất được phép lựa chọn giữa công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nói cách khác, khi thực hiện các giao dịch về nhà đất hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất (trừ trường hợp lập di chúc, từ chối nhận di sản, ủy quyền thực hiện các quyền đối với nhà đất) thì các bên phải công chứng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

AI LÀ NGƯỜI CHỊU PHÍ CÔNG CHỨNG?

Theo Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định: “Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng”. Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi thực hiện các giao dịch nhà đất như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ. 

GIÁ TRỊ CỦA HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG, HỢP ĐỒNG CHỨNG THỰC ĐẤT ĐAI KHI SANG TÊN VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG TRONG ĐẤT ĐAI

Hợp đồng công chứng hoặc chứng thực đất đai có giá trị như nhau khi sang tên:

Căn cứ Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hợp đồng chuyển nhượng trong hồ sơ khi sang tên nhà đất không phân biệt hợp đồng được công chứng hay hợp đồng được chứng thực, hợp đồng được công chứng theo quy định pháp luật công chứng và hợp đồng được chứng thực có giá trị như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Có giá trị pháp lý như nhau khi sang tên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc có giá trị pháp lý như nhau khi tranh chấp, khởi kiện. Luật Công chứng năm 2014 có quy định rõ về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác” 

– Từ đó có thể thấy, việc công chứng sẽ nâng cao giá trị chứng minh của chứng cứ (theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng giao dịch được công chứng không phải chứng minh) khi có tranh chấp. Rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp, các bên tham gia giao dịch phải đưa ra chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tòa án sẽ dễ xem xét và chấp nhận hơn nếu các giao dịch đó đã được công chứng.

– Công chứng sẽ giúp bảo đảm tính hợp pháp của nội dung các giao dịch đất đai. Trên thực tế thì cũng còn có một số ít người dân có sự hiểu biết rõ ràng các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất. Việc công chứng sẽ giúp cho các bên hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giao dịch về quyền sử dụng đất qua việc tư vấn, giải thích của các tổ chức hành nghề công chứng, cụ thể là của công chứng viên.

– Bên cạnh đó việc công chứng trong đất đai phần hạn chế các giao dịch không có thật, góp phần hạn chế các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lập di chúc, giải quyết về thừa kế…. Ví dụ: Với sự tham gia của công chứng, các vấn đề như lừa dối trong khi lập di chúc: cưỡng ép người có quyền sử dụng đất lập di chúc giao giao quyền sử dụng đất cho một người nào đó.

Xem thêm:

– Cách tra cứu quy hoạch xây dựng

– Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

– Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Trên đây là tư vấn về “Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ Luật sư của Alananhannguyen.com luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc và cung cấp dịch vụ liên quan đến tư vấn, soạn thảo các biểu mẫu của hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất, dịch vụ tư vấn về đất đai, tư vấn về đăng ký doanh nghiệp  và các vấn đề pháp lý khác của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn pháp luật trực tiếp hoặc tư vấn pháp luật trực tuyến, quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline: 0972 798 172 để được các chuyên gia pháp lý của Alananhannguyen.com tư vấn, hỗ trợ.