Tư vấn luật đất đai

CÁC TRƯỜNG HỢP TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn và không thể gia tăng, sản sinh thêm nên khi nhu cầu ở ngày một tăng, nhu cầu thu hồi đất để mở rộng, xây dựng kết cấu hạ tầng và các dự án đầu tư bất động sản gia tăng nhanh chóng đã khiến cho đất ngày càng trở nên khan hiếm.Thêm vào đó là tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường nên khiến giá đất tăng mạnh những năm gần đây. Tất cả các điều đó đã làm cho việc tranh chấp đất đai ngày càng trở nên gay gắt và phức tạp. Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay và có thể liên quan đến nhiều lĩnh vực dẫn đến nhiều người khi có mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai lại xác định sai loại tranh chấp dẫn đến không được cơ quan chức năng tiếp nhận giải quyết thể để bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho mình. Việc xác định đúng các dạng tranh chấp về đất đai trên thực tế có ý nghĩa rất quan trọng để giúp người dân có thể đưa ra những phương án, đường lối giải quyết tối ưu nhất. Do đó, đội ngũ tư vấn của Luật Alana Nhàn Nguyễn chúng tôi sẽ giới thiệu đến bạn những trường về tranh chấp đất đai thường gặp hiện nay:

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÁC LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai – căn cứ Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Các chủ thể tranh chấp đất đai là các chủ thể quản lý và khai thác sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đối với đấi (Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai). Đối tượng của tranh chấp đất đai chính là quyền quản lý, quyền sử dụng, những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai. 

TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÓ THỂ KHÁI QUÁT VÀ NHÓM LẠI THÀNH CÁC LOẠI CHÍNH NHƯ SAU

(1) Tranh chấp về quyền sử dụng đất 

Đây là tranh chấp đất đai thuần tuý, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, sử dụng hợp pháp thửa đất đó. 

– Tranh chấp về ranh giới đất: có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi,…Tranh chấp kiểu này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới, lấn chiếm dụng diện tích sử dụng đất của người khác hoặc do các bên không xác định ranh giới. 

– Tranh chấp đòi lại đất: đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ. 

(2) Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

– Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất: Đây là các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…của các hợp đồng dân sự về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, … 

– Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

– Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Đây là loại tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp và đất ở xảy ra tranh chấp trong quá trình lập kế hoạch phân bổ và quy hoạch sử dụng.Tranh chấp về mục đích sử dụng đất phát sinh khi người sử dụng đất dùng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. 

(3) Tranh chấp liên quan đến đất đai

– Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất: Đây là loại tranh chấp về thừa kế, dân sự, có di sản thừa kế là hoặc liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 

– Tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn: Đây là tranh chấp về hôn nhân gia đình trong việc chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn, có tài sản chung là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

CÁCH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

Khi có tranh chấp về đất đai xảy ra, người dân khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình thì tùy vào từng trường hợp mà có thể khởi kiện ra tòa an nhân dân ngay hoặc bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước mới có thể khởi kiện. Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQQ-HĐTP, theo đó đối với tranh chấp ” ai là người có quyền sử dụng đất” mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

(1) HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

– Tự thương lượng, hòa giải hoặc Hòa giải cơ sở: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Các bên có thể tự thương lượng, hòa giải với nhau hoặc nhờ hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, là cầu nối giúp giúp các bên tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp đất đai. Cơ sở ở đây bao gồm: thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Phương thức nhờ hòa giải viên là phương thức hòa giải cơ sở được quy định tại Luật Hòa giải cơ sở năm 2013. 

– Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã (đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất): Nếu hai bên tranh chấp không giải quyết được mà muốn giải quyết thì phải làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến ủy ban nhân dân thị trấn, quận, huyện, thị xã nơi có đất để hòa giải, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết. Tức để có thể khởi kiện ra tòa ( phương thức (3) ) hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết ( phương thức (2), thì bắt buộc các bên tranh chấp phải thực hiện bước đầu tiên là hòa giải tại UBND cấp nơi có đất. Sở dĩ bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất bởi đó là cơ quan trực tiếp quản lý thửa đất đó, chỉ có họ mới nắm được kích thước, vị trí, tọa độ, ranh giới của thửa đất cũng như lịch sử, nguồn gốc của thửa đất ra sao.

(2) ĐỀ NGHỊ UBND CÁC CẤP CÓ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT (ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN HOẶC CÁC GIẤY TỜ VỀ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 100 LUẬT ĐẤT ĐAI 2013)

(3) KHỞI KIỆN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

Theo đó, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 

1. Đối với tranh chấp đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013: Do Tòa án nhân dân giải quyết theo pháp luật tố tụng dân sự. Tại đây Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ thụ lý vụ án và tiếp tục cho hòa giải tại tòa, nếu hòa giải không thành, tòa sẽ đưa vụ án ra xét xử. Quyết định của Tòa là quyết định cuối cùng buộc các bên phải chấp hành.

2. Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013: Đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: 

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Trường hợp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: 

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: nộp đơn đề nghị đến UBND cấp huyện. Tại đây, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, có thể tiếp tục thực hiện quyền sau:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh: Tại đây, quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định cuối cùng, buộc các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành.

+ Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính: Quyết định của tòa là quyết định cuối cùng. 

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: nộp đơn đề nghị đến UBND cấp tỉnh. Tại đây, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết, có thể tiếp tục thực hiện quyền sau:

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tại đây, quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định cuối cùng, buộc các bên phải thực hiện.

+ Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính: Quyết định của tòa là quyết định cuối cùng.

Xem thêm

– Cách kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không

– Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ?

– Có sổ đỏ có phải đóng thuế đất không

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Trên đây là tư vấn về “Các trường hợp tranh chấp đất đai“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ Luật sư của Alananhannguyen.com luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc và cung cấp dịch vụ liên quan đến tư vấn, soạn thảo các biểu mẫu của hồ sơ giao dịch về quyền sử dụng đất, dịch vụ tư vấn về đất đai  và các vấn đề pháp lý khác của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn pháp luật trực tiếp hoặc tư vấn pháp luật trực tuyến, quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline: 0972 798 172 để được các chuyên gia pháp lý của Alananhannguyen.com tư vấn, hỗ trợ.