Luật sư đất đai

ĐẤT CỦA MÌNH BỊ CẤP SỔ ĐỨNG TÊN NGƯỜI KHÁC PHẢI LÀM THẾ NÀO?

Đất của mình bị cấp sổ đứng tên người khác phải làm thế nào? Trên thực tế hiện nay, không ít trường hợp quyền sử dụng đất của mình nhưng lại đang bị đứng tên người khác. Việc quyền sử dụng của mình nhưng lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đứng tên người khác xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do sai sót thông tin về, giấy tờ nhân thân, pháp nhân của người sử dụng đất, do sai sót  hoặc nhầm lẫn so với hồ sơ kê khai đăng ký, nhầm lẫn thông tin trong hồ sơ địa chính, trong quá trình cấp sổ của cơ quan nhà nước… hoặc có thể do người khác tự ý làm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trên phần đất của người sử dụng, phổ biến nhất đó là đất cấp chồng lấn (đất thuộc quyền sử dụng của mình nhưng người sử dụng đất liền kề được cấp sổ đối với toàn bộ hoặc một phần diện tích đất đó). Nên khi thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) được cấp đối với phần đất của mình và thấy đứng tên người khác, bạn cần phải bình tĩnh và xác định nhận xem mình đang thuộc trường hợp điển hình nào để lựa chọn cách giải quyết cho phù hợp:

– Trường hợp 1: Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho mình nhưng lại đứng tên người khác

– Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần đất của mình cho người khác (GCN QSDĐ đứng tên người khác) 

TRƯỜNG HỢP 1: GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ CẤP CHO MÌNH NHƯNG LẠI ĐỨNG NGƯỜI KHÁC

Trường hợp cấp sai tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ có thể xuất phát từ phía của người sử dụng đất do kê khai sai hồ sơ đăng ký đất đai (tên gọi, các thông tin nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, nhầm lẫn giữa bên chuyên nhượng, tặng cho với bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho …) hoặc do sai sót, nhẫm lẫn xuất phát từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình cấp sổ. Khi đó, người sử dụng đất sẽ thực hiện Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp nếu các sai sót thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính. Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính. (Căn cứ Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013)

​HỒ SƠ ĐÍNH CHÍNH GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

– Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận đã cấp (Đối với trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất) 

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Trong đó, nội dung đơn đề nghị cần nêu rõ lý do đính chính và nội dung cần đính chính (như Hộ tên người sử dụng đất,…)

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐÍNH CHÍNH GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CẤP

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai (đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài)/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả đối với địa phương đã tổ chức bộ phận này. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. 

Bước 2: Văn phòng đăng kí đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: 

– Kiểm tra và  lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới thì Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp là không quá 10 ngày. (Điểm r khoản 2 Điều 61 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2021 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật đất đai) 

Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đính chính 

Căn cứ Điều 86 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2021 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

TRƯỜNG HỢP 2: CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ ĐỐI VỚI PHẦN ĐẤT CỦA MÌNH CHO NGƯỜI KHÁC

Điều này thường xảy ra đối với việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu, đất trước đó không có GCN QSDĐ hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, các bên mua bán, tặng cho thường chỉ viết tay với nhau, nguồn gốc sử dụng đất rõ ràng không được xác minh rõ ràng, khó xác minh hoặc do một số trường hợp cố tình làm sai giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với các trường hợp này, nếu thuộc trường hợp cấp GCN không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp… quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi sẽ thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp hoặc Văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. (Có thể tham khảo thêm tại Khoản 26 Điều 1 Nghị định 148/2021/NĐ-CP) 

Nếu rơi vào trường hợp này, muốn đòi lại được đất thì bạn phải có cơ sở, chứng cứ chứng minh được mình có quyền sở hữu hợp pháp với mảnh đất đó (thông qua các giấy tờ mua bán đất, tặng cho, di chúc, sổ đỏ, sổ hồng, sổ mục kê, biên lai nộp thuế sử dụng đất, các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện được phần đất đã được cấp thuộc quyền sử dụng hợp của bạn hoặc gia đình bạn…) 

Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu, điều đầu tiền bạn cần làm và có thể làm là kiểm tra xem việc cấp GCN QSDĐ đối với phần đất của mình cho người khác đã đúng trình tự, thủ tục chưa. Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, UBND cấp xã nơi có đất cần thực hiện thủ tục xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch đồng thời phải niêm yết công khai kết quả kiểm tra, xác nhận trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh nhằm xác thực thông tin, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng đối tượng, tránh xảy ra tranh chấp.

Trường hợp gia đình bạn không thấy bất kỳ thông báo gì, rất có thể việc cấp GCN QSDĐ cho người kia thuộc trường hợp không đủ điều kiện được cấp và phải thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất Đai 2013. Cách giải quyết khi phần đất của mình bị cấp GCN QSDĐ cho người khác

– Gửi phản ánh đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Khi phát hiện nội dung giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể gửi đơn phán ảnh đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.

Thành phần hồ sơ:

Căn cứ khoản 4 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ phản ánh gồm các giấy tờ sau:

• Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

​Trường hợp này, việc thu thập Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho người khác nên thường gặp nhiều khó khăn. Trong một số trường hợp nếu không thể thu thập, bạn có thể linh động sử dụng bản ảnh, bản photo, hoặc công chứng kèm theo hồ sơ để chứng minh.

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Gửi kiến nghị của mình đến cơ quan có thẩm quyền (Phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện) trình bày về việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng đối tượng.

Bước 2: Phòng đăng ký đất đai, cơ quan thanh tra và những cơ qua có thẩm quyền khác thực hiện việc xem xét, kiểm tra.

Bước 3: Cơ quan thanh tra sẽ ra kết luận thanh tra giấy chứng nhận đã cấp là không đúng quy định của pháp luật và gửi cho phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Trường hợp cấp không đúng quy định, Phòng đăng ký đất đai sẽ ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

– Tự thương lượng, hòa giải hoặc hòa giải tại UBND cấp xã

Để giải quyết tranh chấp, hai gia đình nên tiến hành thỏa thuận với nhau, xác định lại đúng phần đất thuộc gia đình của mình, tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã nơi có đất theo Điều 202 Luật Đất đai 2013. Khi nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất phải thành lập hội đồng hòa giải. Hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt.

Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Sau khi xã tổ chức hòa giải thì phải có biên bản hòa giải ghi nhận ý kiến của các bên, xác định việc hòa giải thành hoặc không thành. Trong trường hợp hòa giải không thành thì người đòi đất có quyền gửi đơn đến Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp và hủy sổ đất của người đã được cấp sổ.

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Việc khởi kiện khi đất đứng tên người khác được chia thành hai trường hợp: Khởi kiện hủy Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp theo thủ tục tố tụng hành chính hoặc Khởi kiện tranh chấp đất đai nếu có tranh chấp với người được cấp sổ theo thủ tục tố tụng dân sự, cụ thể:

+ Khởi kiện hủy bỏ Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp theo thủ tục tố tụng hành chính Theo Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, khi khởi kiện vụ án hành chính tổ chức, cá nhân phải làm đơn khởi kiện theo quy định sau:

• Người khởi kiện chuẩn bị đơn khởi kiện theo Mẫu số 01-HC được ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.
• Kèm theo đơn phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (tài liệu chứng minh đất bị cấp chồng lấn).

Thẩm quyền giải quyết: Nếu Giấy chứng nhận QSDĐ do Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) cấp cho hộ gia đình, cá nhân thì thẩm quyền giải quyết thuộc Tòa án nhân dân cấp tỉnh. Do nhầm lẫn, sai xót: Không chịu, tranh chấp – cấp GCN đứng tên người khác đối với phần QSDĐ của mình

+ Khởi kiện tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự Đây là tranh chấp đất đai về ai là người có quyền sử dụng đất nên căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện;
• Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc;
• Tranh chấp chưa được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đã được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất

Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu.
• Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND cấp xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
• Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện (khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó).

Xem thêm:

– Địa điểm báo tin, tố giác tội phạm có sử dụng công nghệ cao

– Phân loại tội phạm/ Có mấy loại tội phạm?

– Các tình tiết tăng nặng và giảm nhẹ trách nhiệm hình sự

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Trên đây là tư vấn về “Đất của mình bị cấp sổ đứng tên người khác phải làm thế nào?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ Luật sư của Alananhannguyen.com luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc và cung cấp dịch vụ liên quan đến pháp luật dân sự, hôn nhân gia đình, lao động, đất đai, hình sự, thành lập doanh nghiệp, hồ sơ, mẫu đơn,… của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn pháp luật trực tiếp hoặc tư vấn pháp luật trực tuyến, quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline: 0972 798 172 để được các chuyên gia pháp lý của Luật Alana Nhàn Nguyễn tư vấn, hỗ trợ.